Asuntokauppa kuin avioliitto

Tunne ja mielikuvat ohjaavat asunnonhankinta prosessia. Asunnon valinta ei olekaan oikeudellinen prosessi, mutta asuntokauppa on. Olemme usein satojen tuhansien eurojen arvoisen sopimuksen kynnyksellä – se on syytä muistaa tunteiden myllertäessä ja alakerran miesluolaa mielikuvissa sisustettaessa.

Asunto-osakkeiden- ja kiinteistöjen kaupat eivät ole identtisiä sen paremmin sisällöltään kuin sääntelyltäänkään. Selkeästi sisarukset, mutta silti erilaiset. Asunto-osakkeiden ja kiinteistön kauppaa kutsutaan jäljempänä yhteisesti asuntokaupaksi.

Valmistelevat toimet ennen asunnon löytymistä

Asuntokauppaan varauduttaessa kannattaa miettiä rahoitusasiat valmiiksi unelmakodin löytymisen edellä. Unelmakodin löytyessä on hyödyllistä, ettei tarjouksen tekeminen enää tuolloin törmää pankkien kanssa lainaneuvotteluiden varaamiseen, pankkien keskinäiseen kilpailuttamiseen, vakuuksien odotteluun tai muuten vain lainapäätöksen odotteluun.

Myyjä ei välttämättä tyydy ehdollisiin tarjouksiin edellytyksin, että kauppa toteutetaan rahoituksen järjestyessä eikä myyjä muutoinkaan jää kohteen markkinoinnissa odottelemaan ostajakandidaatin rahoitusaseman selviämistä, mikäli nopeampi tarjoajaehdokas on olemassa. Lainaprosessi saattaa kestää viikkoja eikä myyjän kärsivällisyys aina riitä kohteen varaamiseksi ostajalle tämän prosessin ajaksi.

Kohteen kunnon selvittäminen

Kun kohteesta annetaan tarjous, ei tarjouksesta vetäytyminen yleensä ole mahdollista ilman taloudellisesti negatiivista seuraamusta kuten sopimussakkoa, rikkojaisrahaa tai vahingonkorvausta. Tarjous voidaan kuitenkin tehdä ehdollisena. Tarjous sitoo antajaansa, mikäli jokin edellytys täyttyy – esimerkiksi aiemmin kuvattu rahoituksen saaminen tai esimerkiksi kuntotarkastuksen tekeminen ja sen havaintojen ”ongelmattomuus”.

Kuntotarkastus toteutetaan useimmiten rakenteita rikkomattomin menetelmin, jolloin rakenteiden sisään kätkeytyvät epäkohdat jäävät vahvistamatta, mutta usein riski epäkohdille kuitenkin todetaan raportissa. Kuntotarkastusraportti nostaa riskejä ostajan tietoisuuteen, mikä voi laukaista ostajan selonottovelvoitteen. Mikäli ostajalle on tuotu ilmi riskejä, oletetaan hänen suhtautuvan niihin riskeihin huolellisesti – mikäli ostaja ei vaadi tai muutoin toimituta havaintojen vaatimia lisäselvityksiä, saattaa hänen olla myöhemmin vaikeampi vedota realisoituneisiin riskeihin. Kuntotarkastusten miekka on kaksiteräinen.

Miten toimin, jos kaupan kohdetta rasittaa virhe?

Asunnon hankinta sujuu useimmiten ilman suurempia haasteita, mutta ajoittain elämä tarjoilee vastapallojaan myös asuntokauppojen virhetilanteiden muodossa. Pieniä ongelmia ilmenee lähes poikkeuksetta eikä jokainen virhe oikeuta vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen, saati kaupan purkuun. Virheiden täytyy ylittää tietty vaikuttavuus suhteutettuna asuntokaupan arvoon.

Mikäli kaupanteon jälkeen ilmenee epäkohtia, tulee ongelmat ja niiden laajuus kartoittaa viivytyksettä. Virheilmoituksen eli reklamaation tekeminen on edellytys sille, että ostajalla säilyy jatkossa oikeus esittää vaatimuksia myyjälle. Viipymättä ei tarkoita heti ja hosuen, mutta se tarkoittaa ilman turhaa odottelua. Tuomioistuimeen päätyneissä asunto- ja kiinteistökauppariidoissa tutkitaan usein ensikysymyksenä sitä, onko ostajalla reklamaation puutteellisuuden tai viivästymisen johdosta enää oikeutta esittää vaatimuksia myyjää kohtaan ennen varsinaisten virheiden ja korvausvastuiden sisällöllistä tutkimista.

Riita vai irvistys?

Vaikka asia tuntuisi selvälle ja oma oikeustaju julistaa takaraivossa arvioita asian lopputuloksesta tuomioistuimessa, sisältyy tuomioistuimessa tapahtuvaan riitelyyn aina riski. Sama tosiseikasto ei oikeudenkäynnissä aina johda samaan lopputulokseen, vaikka ideaalimaailmassa näin tapahtuisikin. Riitoja ratkovat tuomioistuimessa ihmiset – kaikkine inhimillisine ominaisuuksineen.

Lopputuloksen odotusarvoja pohdittaessa tulee huomioida paitsi voiton mahdollisuus, myös vähäisemmän menestymisen sekä tappion mahdollisuus. Sovinto aiheuttaa useimmiten lievästi tuskallisen irvistyksen molempien osapuolten kasvojen kohokuviossa – sovinto on vastaantulon aiheuttamaa irvistystä asiassa, jossa kokee olevansa oikeassa. Hetkellinen hyppy avioliiton maailmaan – olen oikeassa, mutta kuinka järkevää minun on vedota näkemykseni mukaiseen riittävään siivoustahtiin ja toistaa tätä loputtamasti puolisolleni saavuttaakseni optimaalisen lopputuloksen. Voin imuroida joka toinen viikko, mikäli se edistää elämän sujuvaa soljumista. Sovinto ei kuitenkaan ole itse tarkoitus – järkevän sovinnon voi hyväksyä, huonoa sovintoa ei. Joka päivä ei voi imuroida.

Mitä virheestä seuraa?

Tuomioistuin saattaa riitaprosessin lopuksi ostajan vaatimuksesta tuomita myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai purkaa kaupan. Hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa kaupan kohteen ja siitä maksetun hinnan suhdetta. Mikäli myyjä on toiminut tietoisen moitittavasti tai huolimattomasti, voi tuomioistuin velvoittaa myyjän maksamaan lisäksi vahingonkorvausta – tällaisessa tilanteessa voi tulla korvattavaksi myös muu kuin suoraan kaupan kohteeseen liittyvä vahinko, kuten esimerkiksi sijaisasunnon käytöstä aiheutuneet kustannukset. Lisäksi tuomioistuimella on mahdollisuus vahvistaa kauppa ostajan vaatimuksesta puretuksi, mikäli kohdetta rasittaa siten merkittävä virhe, ettei kauppaa voida kohtuudella pysyttää.

Lopuksi

Asunnon osto sujuu luultavimmin hyvin ja ilman suurempi ongelmia – kuten edellä mainittu avioliittokin. Matkalla tulee aina joitakin kolhuja, mutta lopputulos kuitenkin palkitsee ja muistuttaa tekemättömistä kotiaskareista. Kahvit nautitaan uuden asunnon parvekkeella ja katsellaan yhdessä laskevaa aurinkoa. Onnea uuteen kotiin😊.

Kirjoittaja on asianajaja, OTM, KTM Jukka Pasanen Asianajotoimisto Jurentialta.